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¿Qué gastos e impuestos tendré que pagar por la venta de una vivienda?

¿Qué gastos e impuestos tendré que pagar por la venta de una vivienda?

Por norma general, todos los gastos de escrituración e inscripción registral los asume la parte compradora, aunque se permite la libertad de pacto en este aspecto, por lo que estos términos deben estar muy claros antes incluso de firmar el contrato de arras.

Hay que tener en cuenta también que los impuestos de devengo anual como el IBI o la tasa de basuras suelen cobrarse a final de año, por lo que es muy frecuente vender antes de haberlo pagado. La normativa determina que el obligado al pago sea el propietario a fecha 1 de enero del año en curso, pero tras la Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo Civil, nº409/2016, de 15 de junio, se ha establecido como costumbre el pago prorrateado a cada parte, de manera que el coste se divida proporcionalmente al número de días en que cada parte haya sido propietaria del año en que se vende la vivienda. Tras la Sentencia, esta opción es la que aplica cuando no exista otro acuerdo, pero es altamente recomendable dejarlo reflejado desde el contrato de arras, porque las cuantías no son tan elevadas como para litigar por ellas y porque el Ayuntamiento de turno únicamente lo repercutirá a la parte vendedora.

Otro impuesto de mucha mayor entidad es la plusvalía. Quien transmite una vivienda es el obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto por la transmisión y experimentado a lo largo del período impositivo.

Este Impuesto hay que liquidarlo en el Ayuntamiento en el plazo máximo de 30 días desde que se formaliza la escritura de compraventa.

Hay una serie de supuestos en los que no se pagará este impuesto:

  • Transmisión de la vivienda mediante subasta judicial
  • Dación en pago de vivienda habitual
  • En aquellos casos en los que no haya habido ganancia patrimonial con la venta.

Sobre ello hemos escrito en el siguiente enlace: https://duroa.es/impuestos-dacion-en-pago/ donde también hacíamos una aproximación al impacto en el IRPF, puesto que si hemos obtenido ganancia con la venta (frente a lo que nos costó comprar la casa en su momento), debemos hacerlo constar en la declaración de la renta y el gravamen puede ser muy elevado. Existen excepciones como haber vendido la vivienda habitual y reinvertir la ganancia en obtener la que será nueva residencia del vendedor, o tener más de 65 años, que contempla supuestos de exención. Por último, indicar que son múltiples los gastos que se pueden desgravar para evitar la apreciación de ganancia patrimonial, y gracias a poder justificarlos, la parte vendedora evitará mucha presión fiscal.

Es importante un asesoramiento en esta materia desde el principio pues revertir situación de pagos indebidos a futuro es mucho más complicado, por lo que contar con un acompañamiento profesional en un proceso de venta es fundamental (no sólo para la comercialización en sí del inmueble, sino para la elaboración de una estrategia jurídica que ahorre al cliente mucho dinero y conflictos con las otras partes).

Gastos e impuestos de una hipoteca

Gastos e impuestos de una hipoteca

Cuando necesitamos financiar la compra de una vivienda, lo habitual es realizarlo a través de un préstamo hipotecario y su formalización tiene unos gastos a tener en cuenta.

En primer lugar, es preciso resaltar la importancia de contar con un asesoramiento experto si vas a firmar un préstamo hipotecario. La experiencia de los últimos diez años nos ha enseñado que la mejor fórmula para evitar el peligroso sobreendeudamiento, así como la imposición por parte del banco de cláusulas abusivas, es un asesoramiento preventivo.

  • Gastos notariales: la constitución de un préstamo hipotecario se otorga notarialmente. El coste aproximado es de 600 euros, aunque variará en función del importe del préstamo. Este coste lo asumirá la entidad financiera, aunque nos pueden exigir pagar nuestras copias.

 

  • Gastos registrales: una vez firmada la escritura de préstamo, la hipoteca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Este gasto también lo debe asumir la entidad financiera, y se aproxima a 200 euros.

 

  • Tasación: es obligatoria para poder realizar un préstamo hipotecario, su coste oscila entre los 250 y los 300 euros y, por lo general, lo asume el prestatario, salvo pacto contrario con la entidad financiera.

 

  • Gestoría: Es muy probable que el banco te obligue a pagar la gestoría que él mismo imponga. Esta imposición no es acorde a la Ley, más si ya has contratado profesionales que realicen esos trámites con total seguridad. En cualquier caso, si decides asumir la imposición del banco, los honorarios de la gestoría no deberían superar los 300 euros, pues deben afrontarse al cincuenta por ciento con el banco.

 

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Desde noviembre del 2018, que se reformó la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, este gasto lo tiene que asumir el banco.

La polémica en torno a los gastos hipotecarios ha estado servida en los últimos años, siendo numerosas las sentencias que han obligado a los bancos a devolver lo pagado indebidamente por los clientes, por haber tenido que afrontar gastos que debían haber asumido ellas. A día de hoy, todavía hay miles de procedimientos judiciales abiertos sobre esto.

Para poner fin a esta polémica, se publicó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como “la nueva ley hipotecaria” que establece una serie de normas de protección de las personas físicas, deudoras o avalistas de préstamos hipotecarios, entre ellas el asesoramiento previo a la firma notarial, así como establecer quién es el obligado al pago de cada uno de los gastos aparejados a la firma de la escritura. Aquí podéis consultar las principales modificaciones: https://duroa.es/ley-de-credito-inmobiliario/

¿Qué gastos e impuestos lleva aparejado una compraventa de vivienda?

¿Qué gastos e impuestos lleva aparejado una compraventa de vivienda?

  • Gastos notariales. Por seguridad jurídica, y para que surja efectos frente a terceros, es imprescindible que la compraventa se formalice en escritura pública ante Notario/a. Para evitar problemas a posteriori, la redacción de la escritura debe estar totalmente personalizada al caso concreto. Esa es nuestra labor en el acompañamiento que realizamos contigo, revisando desde el primer borrador de escritura y estando presentes el mismo día de la firma.

En función del precio de la vivienda el coste oscilará entre los 800 y los 1.000 euros, aproximadamente.

 

  • Gastos registrales. Previamente a la firma del contrato de arras, ya debe haberse revisado el estado de dominio y cargas de la finca. Es fundamental asegurarse de que no existen embargos, procedimientos judiciales o hipotecas y que, de haberlas, queden correctamente canceladas previamente a la firma notarial.

En nuestra experiencia, hemos conocido numerosos problemas que han tenido muy difícil solución, que habrían sido muy sencillos de evitar con un completo acompañamiento previo: compra de vivienda con carga hipotecaria sin cancelar que ha derivado en ejecuciones hipotecarias, o vivienda erróneamente inscrita en el Registro de la Propiedad, con embargos sin cancelar…

Habitualmente, el único gasto registral que asume el comprador es la inscripción de la titularidad de la vivienda, debiendo ser de cargo del banco la hipoteca que formalices y del vendedor los restantes trámites que puedan ser necesarios. Una práctica habitual es que el comprador retenga del precio de venta los gastos que conlleven dichos trámites.

El precio de inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad varía en función del precio de la vivienda entre los 200 y 500 euros.

 

  • Impuestos:
    • Si es una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que será del 10% del precio de compra (con la excepción de Canarias) y en los casos de viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial y Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública que será del 4%. También habrá que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), de cuantía mucho menos relevante en el gasto total.

 

  • Si es una vivienda de segunda mano, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP-AJD) que generalmente es del 6% del precio de compra, en la Comunidad de Madrid, así como liquidar la modalidad de AJD, que como decíamos anteriormente, será de un importe muy inferior.

Y si solicito un préstamo hipotecario, ¿qué gastos e impuestos tiene el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario? Pincha en el siguiente enlace para conocerlos.