El pasado 15 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 5 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y que entró en vigor ayer, día 16 de junio.
La nueva Ley Hipotecaria establece una serie de normas de protección de las personas físicas, deudoras o avalistas de préstamos hipotecarios.
Esas “normas de protección” van dirigidas principalmente a asegurar una mayor transparencia y comprensión de las condiciones, previo a la firma de un préstamo hipotecario: con la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-, Ficha de Advertencias Estandarizadas -FAE-, evaluación de solvencia, y el asesoramiento previo notarial (gratuito).
Asimismo, se determinan los gastos que tiene que asumir la entidad y los gastos que tiene que asumir el prestatario. La entidad asumirá los gastos de gestoría, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad; mientras el prestatario abonará los gastos de tasación. “El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable“.
En el art. 17 se establece la prohibición de las ventas vinculadas, menos en el caso de los seguros o en aquellos casos en los que la entidad acredite que la oferta no perjudica al prestamista.
En relación con los préstamos multidivisas, el prestamista tendrá derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos, o bien a la moneda del país donde tenga su residencia en el momento de la firma del contrato, o en el momento de solicitar el cambio de moneda (art. 20).
El art. 23 prohíbe el cobro de una comisión por amortización anticipada, exceptuando los contratos en los que se establece un interés variable en los 5 primeros años de vigencia del contrato con un máximo de 0,15% o, si es durante los 3 primeros años, con un máximo del 0,25%.
En cuanto al vencimiento anticipado, se podrá resolver anticipadamente el contrato si el prestatario ha impagado 12 meses durante la primera mitad de la duración del préstamo, o 15 meses durante la segunda mitad existiendo, en todo caso, una obligación de requerimiento extrajudicial de pago (art. 24).
En el art. 25 se establece que el interés de demora no podrá superar 3 veces el interés remuneratorio.
Estos son algunos de los puntos más relevantes sobre los que se pronuncia la nueva ley y hemos querido destacar, si bien no son los únicos.
Desde nuestro punto de vista, entendemos que las medidas tendentes a garantizar la transparencia en la contratación de préstamos hipotecarios resultará insuficiente en la práctica: la Ley sigue permitiendo el cobro de la comisión de apertura y de la amortización anticipada, la contratación de productos combinados y ventas vinculadas, resulta insuficiente la regulación de los préstamos concedidos en divisa extranjera, regula los intereses de demora perjudicando al consumidor respecto a la doctrina pacífica que existía hasta el momento (la STS de 3 de junio de 2016 fijaba el límite de 2 puntos por encima del interés ordinario), y blanquea el vencimiento anticipado sin cumplir con las exigencias de Europa para garantizar la proporcionalidad. En definitiva, lo único que desarrolla de forma clara la nueva Ley es el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.
Por último, es muy importante la Disposición Transitoria Primera en relación con los contratos existentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley, en la que se establece que será de aplicación lo previsto respecto al vencimiento anticipado siempre que el préstamo esté vivo.
Es decir, se aplicará con carácter retroactivo lo previsto para el vencimiento anticipado, siempre que no haya sido resuelto el contrato, judicial o extrajudicialmente.
E, igualmente, merece especial atención la Disposición Transitoria Tercera que prevé que los juzgados deberán notificar en el plazo de 15 días desde la publicación de la Ley sobre la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición por cláusulas abusivas en todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria anteriores a la publicación de la Ley 1/2013, o en aquellos procedimientos posteriores en los que el deudor no se haya opuesto por este motivo, y siempre que no se haya producido el lanzamiento.
Así, se pretende dar cumplimiento a la STJUE de 29 de octubre de 2015 que declaró que la Disposición Transitoria Cuarta que otorgaba un plazo preclusivo de un mes para formular oposición desde la publicación en el BOE de la norma, no garantizaba la efectividad, y era contrario a la Directiva 93/13.
De nuevo el legislador actúa mal y tarde pues son cientos de miles las personas que no han podido oponerse a la ejecución hipotecaria por una norma declarada ilegal por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, sin embargo, cuatro años después, se prevé cómo solventar aquellos casos que siguen vivos en la actualidad, pero sin prever nada para todos aquellos que ya han sido desahuciados sin haberse podido defender en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
