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Ley de crédito inmobiliario: LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Ley de crédito inmobiliario: LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

El pasado 15 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 5 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y que entró en vigor ayer, día 16 de junio.

La nueva Ley Hipotecaria establece una serie de normas de protección de las personas físicas, deudoras o avalistas de préstamos hipotecarios.
Esas “normas de protección” van dirigidas principalmente a asegurar una mayor transparencia y comprensión de las condiciones, previo a la firma de un préstamo hipotecario: con la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-, Ficha de Advertencias Estandarizadas -FAE-, evaluación de solvencia, y el asesoramiento previo notarial (gratuito).
Asimismo, se determinan los gastos que tiene que asumir la entidad y los gastos que tiene que asumir el prestatario. La entidad asumirá los gastos de gestoría, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad; mientras el prestatario abonará los gastos de tasación. “El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable“.
En el art. 17 se establece la prohibición de las ventas vinculadas, menos en el caso de los seguros o en aquellos casos en los que la entidad acredite que la oferta no perjudica al prestamista.
En relación con los préstamos multidivisas, el prestamista tendrá derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos, o bien a la moneda del país donde tenga su residencia en el momento de la firma del contrato, o en el momento de solicitar el cambio de moneda (art. 20).
El art. 23 prohíbe el cobro de una comisión por amortización anticipada, exceptuando los contratos en los que se establece un interés variable en los 5 primeros años de vigencia del contrato con un máximo de 0,15% o, si es durante los 3 primeros años, con un máximo del 0,25%.
En cuanto al vencimiento anticipado, se podrá resolver anticipadamente el contrato si el prestatario ha impagado 12 meses durante la primera mitad de la duración del préstamo, o 15 meses durante la segunda mitad existiendo, en todo caso, una obligación de requerimiento extrajudicial de pago (art. 24).
En el art. 25 se establece que el interés de demora no podrá superar 3 veces el interés remuneratorio.
Estos son algunos de los puntos más relevantes sobre los que se pronuncia la nueva ley y hemos querido destacar, si bien no son los únicos.
Desde nuestro punto de vista, entendemos que las medidas tendentes a garantizar la transparencia en la contratación de préstamos hipotecarios resultará insuficiente en la práctica: la Ley sigue permitiendo el cobro de la comisión de apertura y de la amortización anticipada, la contratación de productos combinados y ventas vinculadas, resulta insuficiente la regulación de los préstamos concedidos en divisa extranjera, regula los intereses de demora perjudicando al consumidor respecto a la doctrina pacífica que existía hasta el momento (la STS de 3 de junio de 2016 fijaba el límite de 2 puntos por encima del interés ordinario), y blanquea el vencimiento anticipado sin cumplir con las exigencias de Europa para garantizar la proporcionalidad. En definitiva, lo único que desarrolla de forma clara la nueva Ley es el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.
Por último, es muy importante la Disposición Transitoria Primera en relación con los contratos existentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley, en la que se establece que será de aplicación lo previsto respecto al vencimiento anticipado siempre que el préstamo esté vivo.
Es decir, se aplicará con carácter retroactivo lo previsto para el vencimiento anticipado, siempre que no haya sido resuelto el contrato, judicial o extrajudicialmente.
E, igualmente, merece especial atención la Disposición Transitoria Tercera que prevé que los juzgados deberán notificar en el plazo de 15 días desde la publicación de la Ley sobre la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición por cláusulas abusivas en todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria anteriores a la publicación de la Ley 1/2013, o en aquellos procedimientos posteriores en los que el deudor no se haya opuesto por este motivo, y siempre que no se haya producido el lanzamiento.
Así, se pretende dar cumplimiento a la STJUE de 29 de octubre de 2015 que declaró que la Disposición Transitoria Cuarta que otorgaba un plazo preclusivo de un mes para formular oposición desde la publicación en el BOE de la norma, no garantizaba la efectividad, y era contrario a la Directiva 93/13.
De nuevo el legislador actúa mal y tarde pues son cientos de miles las personas que no han podido oponerse a la ejecución hipotecaria por una norma declarada ilegal por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, sin embargo, cuatro años después, se prevé cómo solventar aquellos casos que siguen vivos en la actualidad, pero sin prever nada para todos aquellos que ya han sido desahuciados sin haberse podido defender en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Beatriz Duro      Abogada y mediadora
GANAMOS DEMANDA FRENTA A TTI FINANCE

GANAMOS DEMANDA FRENTA A TTI FINANCE

En esta ocasión nos da la razón el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Fuenlabrada.
La entidad, TTI FINANCE, reclamaba a nuestro cliente 3.329,67€ por una tarjeta que contrató en el año 2.000 con Citibank. Pese a haber pagado durante más de 15 años regularmente y haber abonado mucho más dinero que el capital prestado, la entidad le demanda por impago reclamando más de 3.000€.

Citibank vendió el crédito a AVANT TARJETAS, que fue absorbida por EVO FINANCE, que se lo vendió a Wizink, y que a su vez terminó vendiéndoselo a TTI FINANCE, empresa que ahora reclama.

La demanda carecía de la documentación necesaria y mínima para acreditar la procedencia de la deuda que se estaba reclamando, no se aportaba por parte de la entidad un cuadro de movimientos donde se reflejaran todas las disposiciones hechas y todos los pagos realizados, únicamente se aportaba un certificado unilateral de deuda que resultaba totalmente insuficiente para que prosperara la demanda.
Así lo ha entendido también el Juzgado de Fuenlabrada que, después de hacer más de cinco requerimientos a todas las entidades que han ido comprando la deuda con el fin de que acreditaran los movimientos y poder así conocer qué cantidades fueron cobradas y en qué conceptos, sin haber obtenido ninguna respuesta satisfactoria, ha acordado la desestimación de la demanda de modo que nuestro cliente no tendrá que pagar ninguna cantidad.

Una vez más ganamos un procedimiento contra TTI FINANCE por falta de prueba y demostramos que, con una buena defensa, se pueden ganar las demandas y es posible salir del endeudamiento al que te llevan estos fondos buitre.

Puedes consultar la sentencia en el siguiente enlace.

Si tienes un procedimiento de este tipo, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para poder orientarte y ayudarte en la búsqueda de soluciones.

Beatriz Duro      Abogada y mediadora

 

 

GANAMOS DEMANDA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS FRENTE A BBVA

GANAMOS DEMANDA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS FRENTE A BBVA

El Juzgado especializado 101 bis de Madrid anula la cláusula suelo, el interés de demora, el vencimiento anticipado y los gastos de un préstamo hipotecario de BBVA

A día de hoy, pese a que el asunto está muy claro, nos seguimos viendo obligados a acudir a los Juzgado para anular la cláusula suelo y conseguir que los consumidores recuperen el dinero que el banco les ha estado cobrando durante años indebidamente.
Por absurdo que parezca, es habitual que los bancos no quieran devolver este dinero, defendiendo que la cláusula suelo es transparente y que no debe ser considerada abusiva.
Nuestros clientes habían firmado un préstamo en el año 2002 con BBVA para la adquisición de su vivienda. En dicho préstamo encontramos varias cláusulas de las que solicitamos su nulidad por abusividad mediante demanda ordinaria ante el Juzgado especializado 101 bis de Madrid. Concretamente, estas cláusulas eran: la cláusula de “límites a la variación del tipo de interés” -conocida como cláusula suelo-, la relativa a los intereses de demora, y la del vencimiento anticipado.

Con respecto a la cláusula suelo, solicitábamos su nulidad por ser abusiva y la consecuente condena a la entidad bancaria a devolver a nuestros representados las cantidades que se habían cobrado en exceso durante toda la vida del préstamo, más las que se devengaran hasta la firmeza de la sentencia, junto con los intereses legales.
En su defensa, la entidad BBVA alegó que dicha cláusula había sido negociada, por lo que no resultaba de aplicación la Ley de Condiciones Generales de Contratación (LCGC) ni la relativa a las cláusulas abusivas; que se habían cumplido con todas las exigencias de transparencia material; y que nuestros clientes fueron conscientes de la carga jurídica y económica que implicaba la mencionada cláusula.

Con respecto a la alegación primera sobre que la cláusula sí había sido negociada entre las partes y la no aplicabilidad de la LCGC, se pronuncia tajantemente el Juzgado remitiéndose al art. 3.2 párrafo 3º de la Directiva 93/13/CEE, y el art. 82.2 párrafo 2º del TRLGDCU, según el cual “El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba”, y concluye que “pese a lo alegado en el escrito de contestación, no ha quedado acreditado mediante prueba alguna objetiva la negociación individual de dicha cláusula. En consecuencia, no hay duda de que debe considerarse que la cláusula discutida no fue objeto de una negociación individualizada”.
Por lo que las cláusulas contra las que se dirige la demanda, no habiendo quedado acreditado su negociación individual, se deben tener, a sensu contrario, como cláusulas prerredactadas o predispuestas e impuestas al consumidor”.
En consecuencia, “se trata de una cláusula destinada por el prestamista a ser incorporada a una pluralidad de contratos. Y por tanto resulta de aplicación la Ley 7/1998, de 13 de abril, Ley de las Condiciones Generales de la Contratación LCGC”.

Adentrándonos en el examen que realiza su señoría sobre la cláusula suelo, respecto del control de transparencia, que la entidad aseguraba que sí se había cumplido diligentemente, dice: “el contrato no contenía más información acerca de que se trataba de un elemento definitorio del objeto principal (afectaba al precio del préstamo), la cláusula estaba enmascarada entre otros datos relativos a la revisión del interés, no constaban simulaciones de escenarios diversos, ni se había advertido de forma clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.

Y, en cuanto a las consecuencias de la falta de transparencia, en función de lo señalado en diversas ocasiones por el Tribunal Supremo, determina que la falta de transparencia en las cláusulas suelo “provoca un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, objetivamente incompatible con las exigencias de la buena fe, consistente en la imposibilidad de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener el préstamo con cláusula suelo en el caso de bajada del índice de referencia, lo que priva también al consumidor de la posibilidad de comparar correctamente entre las diferentes ofertas existentes en el mercado”.
Procede, por tanto, el Juzgador de instancia a declarar la nulidad de la cláusula suelo por abusiva y su consiguiente expulsión del contrato, no siendo vinculante para el consumidor en ningún momento del tracto contractual y, como consecuencia, su Señoría nos da la razón y ordena “la restitución íntegra de los intereses cobrados de más por la entidad bancaria como consecuencia de la aplicación de la cláusula (…), más el interés legal del dinero”.

En cuanto a los intereses de demora, cuya nulidad pedíamos igualmente por ser éstos abusivos, BBVA se allanó a todas nuestras pretensiones, por lo que el Juzgado declaró directamente su nulidad, mandando eliminar la cláusula del contrato y continuando la aplicación de los intereses remuneratorios.

Además, el Juzgado ordena al banco la devolución del 50% de los gastos de Notaría y la totalidad de lo abonado por nuestros clientes en cuanto al Registro de la Propiedad.

Por último, en relación con la cláusula de vencimiento anticipado cuya nulidad por abusiva también solicitábamos en nuestra demanda, se pronuncia de nuevo el Juzgado dándonos la razón, en los términos siguientes: “la cláusula que analizamos está prevista sólo en beneficio del Banco y para el caso de incumplimiento de una sola cuota o de una sola amortización, o de una obligación accesoria como el impago de una liquidación de intereses o ajuste en su caso, en un contrato de larga duración (30 años) y sobre un capital de CINCUENTA Y UN MIL OCHENTA Y SEIS EUROS CON TRES CÉNTIMOS, siendo, por lo tanto, desproporcionado que, exclusivamente, por un solo impago el contrato pueda ser resuelto de forma anticipada por la entidad demandada, exigiendo la íntegra devolución de la cantidad garantizada objeto del préstamo e incluso mediante la realización del bien hipotecado, que además es objeto de una especial protección al tratarse de la vivienda habitual de un consumidor.

No se atempera el juego de la cláusula de vencimiento anticipado a un incumplimiento grave, sino a cualquier clase de impago de una cuota, amortización, liquidación de intereses o ajuste, lo que implica que dicha cláusula, tal y como fue predispuesta e impuesta por la demandada, es abusiva por vulnerar los mentados preceptos del RDL 1/2007”.

Esta sentencia da la razón a nuestros clientes en todas sus pretensiones, condenando a la entidad BBVA a devolverles más de 3.200 euros que había cobrado indebidamente a causa de la cláusula suelo, junto con la totalidad de los Aranceles de Registro y la mitad de Notario, en total, 391 euros, y ordenando asimismo la eliminación en el préstamo de la cláusula referida al vencimiento anticipado, así como a los intereses de demora, debiendo continuarse con la aplicación de los intereses remuneratorios.

¡Sin duda otro éxito frente a la banca en materia de consumidores!

Para visualizar la sentencia pinche en el siguiente enlace.

Si se encuentra en un caso parecido, o tiene cualquier duda al respecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros y estaremos encantados de atenderle.

Lucila Duro      Graduada en Derecho

 

BigBank reconoce que su préstamo es nulo por Usura

BigBank reconoce que su préstamo es nulo por Usura

Presentamos demanda frente a la entidad BigBank solicitando la nulidad de un contrato de préstamo otorgado a nuestro cliente, en el que el tipo de interés era del 41% TAE.

En esta ocasión, ni siquiera ha hecho falta la celebración de juicio, pues en cuanto ha recibido la demanda BigBank ha presentado escrito al Juzgado allanándose totalmente a la demanda, reconociendo la nulidad del contrato. Como consecuencia de ello, el contrato de préstamo queda cancelado y no sólo nuestro cliente no deberá continuar abonándolo, sino que recuperará más de 5.600 euros que había pagado a la entidad.

Nos alegramos mucho del resultado y ya sólo falta que en el futuro no se comercialicen más contratos que las entidades saben nulos.

Podéis consultar el escrito de allanamiento en el siguiente ENLACE.

 

César Duro Álvarez del Valle

Abogado en Duroa

¿CONTRATAR UN CRÉDITO RÁPIDO? NO, GRACIAS.

¿CONTRATAR UN CRÉDITO RÁPIDO? NO, GRACIAS.

Cada día hay más entidades que se dedican a la concesión de créditos rápidos o minicréditos, conociéndose así a aquellos préstamos de un importe relativamente pequeño -aproximadamente hasta unos 1.000 euros- con un plazo de devolución muy breve. Continuar leyendo