LA MORATORIA. SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

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LA MORATORIA. SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

El drama de los desahucios que se ha vivido en España, sobre todo a partir del año 2011, ha sido y es totalmente demoledor. Millones de familias han perdido su vivienda ante la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario, quedándose con deudas perpetuas con las entidades financieras y viéndose en la calle, sin que la Administración les haya garantizado en modo alguno alternativa habitacional.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial cerca de 60.000 familias pierden cada año su vivienda. Sólo en la Comunidad Autónoma de Madrid se ejecutan cada año 10.000 desahucios sin alternativa habitacional.

Debido al aluvión de procedimientos de ejecución hipotecaria, el Gobierno, principalmente desde el año 2013, ha ido modificando las leyes con pequeñas reformas insuficientes, para cumplir con la normativa europea en materia de consumidores. Así ya son innumerables las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han dado lugar a modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a otras muchas.

En este camino de tratar de cumplir con los dispuesto por el TJUE, se publica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (ley que se dicta como consecuencia directa de la STJUE de 14 de marzo de 2013 -asunto C 415/11, caso Aziz),que introduce la posibilidad de suspensión de los lanzamientos (desahucios) siempre que se cumplan una serie de requisitos. Así, una vez la entidad bancaria, a través del procedimiento de ejecución hipotecaria, se ha adjudicado la vivienda, podemos encontrar una vía para suspender el lanzamiento hasta el 14 de mayo de 2020: la moratoria.

  • ¿Qué es la moratoria?

Es la posibilidad de suspender el lanzamiento hasta el mayo del 2020. De forma que, aunque hayamos perdido la propiedad de la que era nuestra vivienda, quien se la ha quedado en subasta (el Banco) no pueda echarnos, al menos, durante un tiempo.

La moratoria se regula en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y a su vez modificado por el Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo.

Con las modificaciones se ha ido ampliando los años de suspensión de los lanzamientos: en mayo de 2013 se podían suspender hasta mayo de 2015; posteriormente, se amplió hasta mayo de 2017; y, posteriormente, hasta mayo de 2020. Además, con las reformas, se han ido flexibilizando, aunque muy ligeramente, los requisitos para poder acogerte a esta suspensión.

Así, el artículo 2 del Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo, dice: «hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo«.

Esto nos lleva a saber, en primer lugar, que es necesario para poder acogerse a la moratoria que la vivienda haya sido adjudicada a la entidad financiera o persona que actúe por su cuenta. Esto tiene especial relevancia porque habrá que tener en cuenta que en aquellos casos en los que un tercero se adjudique el inmueble, no podremos optar a la moratoria, pese a cumplir con todos los requisitos de especial vulnerabilidad y exclusión social que se expondrán a continuación.

Desde mi punto de vista, esto carece de sentido pues si tenemos en cuenta que la posibilidad de que una familia se acoja a la moratoria tiene su razón de ser en evitar que sea abocada a una situación de exclusión social, es evidente que el hecho que el adjudicatario de su vivienda sea uno u otro es independiente a la situación de exclusión en la que puede verse.

Parece que el derecho a adjudicarse en subastas judiciales viviendas a menor coste que en el mercado está por encima de la efectividad del Derecho a la Vivienda del ejecutado.

 

  • ¿Qué requisitos debo cumplir para acogerme a la moratoria?

Para poder acogerte a la moratoria es necesario que se cumplan una serie de requisitos personales, que te encuadren dentro de los supuestos de especial vulnerabilidad, así como una serie de requisitos económicos que te sitúen en el umbral de exclusión social.

Vamos a ver cuáles son estos requisitos en la actualidad:

Supuestos de especial vulnerabilidad: para que se pueda considerar que tu unidad familiar se encuentra dentro de los requisitos de especial vulnerabilidad, tendrán que darse, al menos, una de las siguientes situaciones:

– Familia numerosa.

– Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

– Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

Antes, con la redacción de la Ley 1/2013 y posteriormente con el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, el menor tenía que tener menos de 3 años. De esta forma, parecía que únicamente se protegía a las familias con niños menores de 3 años. Tras millones de desahucios ejecutados con niños entre los 4 y los 18 años, ahora se contempla la concesión de la moratoria para menores de edad, sin distinción.

– Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.

En las redacciones anteriores, además de estar en situación de desempleo, se exigía «haber agotado todas las prestaciones«. Con la flexibilización de este requisito lo cierto es que pueden verse incluidas personas que carecen de recursos para garantizarse una alternativa habitacional a pensar de estar cobrando el REMI o el subsidio por desempleo.

– Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

– Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.

– El deudor mayor de 60 años.

Esto tampoco se contemplaba en la Ley 1/2013, lo que llevaba a que las personas que vivían solas no podían verse beneficiadas por esta Ley dado que se entendía que una persona sola no constituía unidad familiar. Ahora si eres mayor de 60 años puedes acogerte a la moratoria aunque vivas solo.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

A efectos de acreditar los miembros de la unidad familiar se tendrá en cuanta aquéllos que consten en el certificado de empadronamiento «con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores«, artículo 2.b).2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Si el deudor hipotecario cumple con alguno de estos requisitos, puede decirse que se encuentra en un supuesto de especial vulnerabilidad y es posible que pueda acogerse a la moratoria.

  • ¿Qué más requisitos hay que cumplir? Como he señalado anteriormente, además hay que cumplir con todos y cada uno de los siguientes requisitos económicos:
  1. a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  2. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

  1. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  2. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

 

LOS DOCUMENTOS PARA ACREDITAR LAS CIRCUNSTANCIAS SERÁN:

  • Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º- Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º- Últimas tres nóminas percibidas.

3.º- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º- Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º- En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

  • Número de personas que habitan la vivienda:

1.º- Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

  • Titularidad de los bienes:

1.º- Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º- Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.

Si te encuentras en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es fundamental contar con un abogado especialista en la materia que conozca todas las posibilidades de defensa en cada fase del procedimiento.

Beatriz Duro Álvarez del Valle 

beatrizduro@duroa.es

26 thoughts on “LA MORATORIA. SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

  1. Hola buenos dias, yo estoy en Moratoria, y como todos sabemos en Mayo de 2020, finaliza la moratoria.
    He demandado al banco en el juzgado de lo mercantil y después de mas de un año por fin han aceptado la demanda.
    Pregunta: esta demanda aceptada por el juzgado de lo mercantil , puede paralizar el desahucio estando como familia vulnerable en Moratoria, hasta que resuelva algo el Juez de lo mercantil .
    Es viable esto?, o el desahucio en Mayo de 2020 continua, asi tengamos demandados a la entidad bancaria?, gracias por tu ayuda, un cordial saludo

    1. Roberto, te hemos mandado un correo electrónico resolviendo tus dudas y te animamos a llamarnos por teléfono para poder comentar mejor las opciones.
      Un saludo.

  2. Hola buenos días. Me llamo Andres, tengo 54 años y medio. No trabajo, cobro el subsidio para mayores de 52 años y tengo una hipoteca ( vivienda habitual). Pago 367€. Al mes. He agotado , según la.caja, todos los supuestos a los que podía acojerme. Me he rehipotecado dos veces( novaciones). Y he tenido una carencia de 4 años, según el código de buenas practicas. Ahora no quieren darme el alquiler social; pero si quieren hacerme la dación! Mi pregunta es: Puedo empezar a dejar de pagar, llegar a los 60 años y acogerme al supuesto para mayores de 60? De que plazos o tiempo dispongo?

    1. Buenos días Andrés, la opción que comentas de mayores de 60 años, que entendemos te refieres a la moratoria, no es como dices. La posibilidad de acogerte a la moratoria hasta mayo de 2020 tiene que ser reconocida por el Juzgado, si se cumplen una serie de requisitos personales y económicos, pero sólo si existe procedimiento de ejecución hipotecaria y la entidad ya se ha adjudicado tu vivienda en subasta.
      Lo mejor sería que te pusieras en contacto con nosotros en el 912 777 553 para poder aclarar todas las cuestiones y que tengas claras las fases y posibilidades en cada una de ellas.

      Aprovechamos para dejarte el enlace a un vídeo de nuestro canal de Youtube en el que explicamos el procedimiento:
      https://www.youtube.com/watch?v=WK9aX0vrrh4&t=4s

      1. Hola buenas tardes. Muchas gracias por la información. Entonces..tendré que esperar a Mayo del 2020 para saber si prorrogan el supuesto para mayores de 60 años?

        1. Buenas tardes, habrá que esperara a ver si el nuevo Gobierno amplía la moratoria o no. De momento no se sabe nada al respecto, hay que esperar a que se aproxime un poco más la fecha.
          Si tienes cualquier duda estamos a tu disposición en el 912 5777 553.

          1. Tengo moratoria hasta el 2020 mi casa ya no es del banco o eso me dicen la ha cogido una sociedad me estafaron con la vivienda y ahora me quieren dar 17000 y a la calle sabéis que puedo hacer?? O hay otra moratoria me he enterado que tienen obligación de ofrecerme el alquiler gracias

          2. Buenos días Inmaculada, nos vamos a poner en contacto contigo por correo electrónico para poder informarte lo mejor posible.
            Seguramente la oferta económica que te están haciendo sea en el marco de una negociación con la que el propietario de la vivienda consiga la posesión de la misma lo que implicaría que te tendrías que ir entregando las llaves. En ese caso, te recomiendo que consultes antes con un abogado, nosotros estamos a tu disposición, porque eso no tiene nada que ver con la deuda que ha podido quedarte después de la subasta y es algo que hay que tener en cuenta en el acuerdo.
            Por otro lado, respecto a la ampliación de la moratoria, todavía no se sabe nada, esperamos que dentro de poco podamos informar de que se ha ampliado.

            Un saludo.

  3. Buenas estoy acogida a una moratoria mi duda es en mayo 2020 que me pasará mi situación es la misma que cuando la pedí se amplia más plazo o que me va a pasar

  4. Buenos días, yo estoy acogido a la moratoria de lanzamiento el 15 de mayo del 2020.
    Cumplí y cumplo con todos los requisitos.
    He intentando hablar con la Sareb dueña de la casa y múltiples empresas que se representan.
    Y con la misma respuesta nada.
    Sólo dación en pago, no alquiler social.
    Entonces no sé como actuar.
    Gracias

    1. Esperemos que el Gobierno amplíe la moratoria y puedes continuar en tu vivienda. Para cualquier cuestión más concreta puedes ponerte en contacto con nosotros en el 912 777 553.

  5. Hola estoy acogida a la Moratoria, pero mis circunstancias personales han cambiado y me gustaría saber cuales son las condiciones especiales de las que se habla en el decreto para comprar la vivienda?

  6. Hola,yo vivo solo,divorciado,con un hijo pero no tengo custodia, entonces esa ley no me considera unidad familiar pese a encontrarme en los supuestos de vulnerabilidad.Que podría hacer?pues una persona sola no se considera para la ley «unidad familiar» y me veo que me voy a ir a la calle.

    1. Buenas tardes, justo hoy ha entrado en vigor el Real Decreto 6/2020, de 10 de marzo, que amplía los requisitos de la moratoria y el plazo hasta 2.024.
      Sería importante que te pusieras en contacto con nosotros para poder ver todas las circunstancias y ver si cumples con los requisitos.

  7. Hola buenos días. Quería saber si puedo solicitar la moratoria que ha decretado hoy el Gobierno. Yo ya pase por ahí en la anterior crisis. Gracias al código de buenas prácticas.Estuve 4 años. Sigo sin trabajo y en las mismas condiciones, con el subsidio para mayores de 52 años. Puedo solicitar esta nueva moratoria con mis antecedentes. Gracias y un saludo.

    1. Buenas tardes Andrés, entendemos por tu comentario que ya tenías concedida la moratoria. Si es así, entonces efectivamente ahora se te prorrogará hasta mayo del año 2024.

  8. Buenos dias , yo queria saber si el plazo de la moratoria ha sido ampliado hasta 2024,tengo 64 años y mi marido 60 años,el piso este subastado.Hemos solicitado por juicio la moratoria

  9. hola,Estoy discapacitada 65% con pensión no countubuta 392 euros a/m.mi esposa tiene subsidio 426 euros a/m hasta octubre 2020.un niño de 8 años con 39% discapacidades.y otro niño de 11 años.se le solicita por favor infórmeme también puede tener derecho a aprovechar para vivanda hasta 2024.También tenga en cuenta que soy una lista de espera para bypass del corazón.enfermedad de diabetes alta.enfermedad de pecho y seno.y mass.

    1. Por lo que nos has contado es posible que pudieras acogerte a la moratoria pero tendríamos que hablar contigo para tener más información. Puedes llamarnos al 912 777 553.

  10. Tengo un lanzamiento suspendido por el banco, he solicitado la moratoria de ejecución pero el juez me la deniega basándose en que el préstamo es con garantía hipotecaria pero no para la compra de vivienda habitual. No tengo más propiedades y cumplo con todos los requisitos de consumidor vulnerable. Hay posibilidades de conseguir la moratoria? Gracias!

    1. Para poder acogerte a la moratoria tiene que tratarse de tu vivienda habitual. Si no estás empadronada ahí pero sí es tu lugar de residencia puedes tratar de acreditar en el Juzgado esta situación con recibos del pago de la luz, teléfono, o cualquier documento que acredite que estás vivienda ahí.

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