El 12 de noviembre de 2026 se ha ratificado por la Diputación Permanente el Real Decreto 29/2026, de 6 de octubre. Te contamos sus principales medidas:
SUSPENSIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO (Art. 2): Se prevé la suspensión de procedimientos de desahucios, y de lanzamientos, por un periodo de 3 años (revisable cada año) siempre que el/la demandado/a esté en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional:
En este artículo que subimos cuando se publicó el RD lo explicamos más a fondo: https://duroa.es/decreto-maricarmen-y-suspension-de-los-desahucios/
PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS ALQUILER (Disp. Final Quinta): Se establece la prórroga por dos años de los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de octubre de 2028. En este artículo anterior os lo contamos y os dejamos un modelo para solicitar esta prórroga: https://duroa.es/decreto-maricarmen-y-suspension-de-los-desahucios/.
Las solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, son válidas, sin necesidad de tener que volver a ser solicitadas, por lo que aquellas personas que ya hubieran solicitado la prórroga de 2 años en marzo del 2026, no tienen que volver a solicitarla. Cuando finalice esta prórroga, se podrá solicitar la actual recogida en este Real Decreto.
LÍMITES A LA COMPRA ESPECULATIVA (Art. 1): Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030 toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora. A esta limitación se le establecen excepciones.
En nuestra opinión, estos límites son muy suaves, tanto en lo material como en lo temporal.
MODIFICACIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (Art 3):
- Se aumenta la protección a los alquileres de temporada y alquileres de habitación. Los contratos temporales tendrán que tener una duración mayor de 31 días y no superar los 12 meses. Si se establece un plazo inferior a 12 meses, podrá ampliarse el plazo siempre que la causa de la temporalidad subsista. La acreditación del motivo de la temporalidad corresponde al propietario. Y, si se hacen más de dos contratos o se pasan del año de duración sin justificación, se entenderá que es un contrato de vivienda habitual.
- Los contratos de vivienda habitual podrán ser resueltos anticipadamente por el arrendatario siempre que hayan transcurrido los primeros 6 meses, o 1 mes en el caso de los contratos temporales, y en ese caso no habrá derecho a indemnización a favor del propietario.
- La renta de los contratos se actualizarán conforme al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)
- Se refuerza que los/las inquilinos/as no tendrán que pagar gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. Se especifica que se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento. Y se establece que cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste. Se pretender poner coto así a la práctica habitual de inmobiliarias de seguir cobrando el «mes de agencia» al inquilino/a pese a ser una práctica prohibida.
- Se refuerza la protección del inquilino/a respecto a la reparación de los desperfectos de la vivienda. Siempre que se trate de daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario/a podrá requerir al arrendador, mediante comunicación por escrito, la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución. El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación. Transcurrido dicho plazo sin respuesta o en caso de negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. Se pretende garantizar así que los/las propietarios/as se hagan cargo de los desperfectos sobre las vivienda que arriendan, sin que recaiga en el inquilino el arreglo de todos los desperfectos o que se vea abocado a tener que vivir en condiciones injustas.
- Se consolida el derecho de adquisición preferente de los inquilinos/as en caso de venta de la vivienda alquilada. Este derecho hay que ejercerlo en el plazo de 30 días.
- La fianza no podrá exceder de dos mensualidades de renta, o una en el caso de alquiler de temporada. No se puede imponer al inquilino/a el pago del seguro de impago.
- Se pretende proteger al inquilino/a de la práctica habitual de no devolución de la fianza por parte del propietario/a al finalizar el contrato. Por ello se establece que, a la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación. De esta forma, no se podrá descontar de la fianza más que los arreglos de los desperfectos reflejados en ese documento.
LÍNEA TU CASA (Art. 19): Se favorece la concesión de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual.
Se ofrecen, por parte del Estado, préstamos hipotecarios a las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, independientemente de su edad, y como complemento a la financiación privada que puedan obtener.
Estos préstamos permitirán la financiación del valor inferior entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada, y 50.000 euros. Se concederán hasta 10 años, a un tipo de interés del cero por ciento y sin comisiones, con un período de carencia igual al del plazo de la hipoteca, y por un máximo de 30 años.
Las viviendas adquiridas mediante financiación del mecanismo TU CASA deberán ser destinadas a vivienda habitual y quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las segundas y posteriores transmisiones, dicho precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del índice de precios de consumo. En caso de ser arrendada la vivienda, la renta deberá ser inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada.
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL (Art. 5 Dos):
En los procesos de desahucio por falta de pago de rentas, si la Administración pública competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación, así como las costas procesales a favor del demandante.
Acreditada la situación de vulnerabilidad, esta circunstancia será comunicada inmediatamente a la Administración pública competente, que dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en defecto de ésta, efectuar el pago o la consignación.
Durante este plazo quedará suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Efectuado dentro del plazo el pago o la consignación de la totalidad de las cantidades debidas, se declarará enervada la acción y terminado el procedimiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento.
Transcurrido el plazo de dos meses sin que se haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada ni se haya producido el pago íntegro o la consignación, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos.
LIMITACIÓN EXTRAORDINARIA DE LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (Disp. Final Sexta): La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujer a la LAU, cuya renta deba ser actualizada, podrá negociar con el arrendador la actualización anual de la renta con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.
b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.
Aquí podéis acceder a la publicación en el BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823.
