Es la primera Ley de Vivienda que se aprueba en España y, pese a que no es suficiente para terminar con los desalojos forzosos sin alternativa habitacional, por sí misma no va a limitar los precios de los alquileres y no recoge la dación en pago retroactiva para que quienes perdieron su casa en una ejecución hipotecaria puedan rehacer su vida sin arrastrar esa mochila, celebramos su publicación y los avances que trae.
Vamos a hacer un resumen de las principales medidas de la Ley y cómo afecta a los nuevos contrato de arrendamiento o a los procedimientos judiciales de desahucio.
Principales medidas de la Ley de Vivienda:
* Considera que es una condición asequible conforme al esfuerzo financiero que la cuota o la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos no superen el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. (art. 3d).
* Definición de gran tenedor: persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de usos residencial o superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes o trasteros. Esto puede ser particularizado en aquellas zonas declaradas de mercado tensionado para titulares de 5 o más inmuebles. (art. 3k).
* Adopción de medidas para ampliar la oferta de vivienda social y dotacional.
* Se establecen los principios por los que se regirá la vivienda protegida.
* Se regula la vivienda asequible incentivada. Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares de cada entorno territorial.
* Se regulan los parques públicos de vivienda.
* Declaración de zonas de mercado tensionado. Las Comunidades Autónomas podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso al mercado.
La vigencia de la declaración de una zona como de mercado tensionado será de 3 años prorrogable anualmente.
La declaración de zona de mercado tensionado puede darse si se dan estas circunstancias:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares;
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Además, la declaración de zonas de mercado tensionado influye en la limitación de la renta de los contratos de alquiler así como en su plazo de duración como veremos más adelante en las reformas introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Principales cambios legislativos que trae la Ley de Vivienda:
* La DT 3ª prevé que para los procedimientos de desahucios suspendidos, o con el lanzamiento suspendido, por aplicación del RD 11/2020, de 31 de marzo, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, sólo se reanudará el procedimiento a su petición expresa si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas, y debiendo acreditar este extremo.
* La DF 6ª limita al 2% las actualizaciones de la renta durante el año 2023 y desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre de 2024 se limita al 3%.
Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
– Se modifica el artículo 10 de la LAU respecto a la duración de los contratos de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.
Y, en los contratosde arrendamiento de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años.
– Se modifica el artículo 17 de la LAU en cuanto a la renta del alquiler.
En las zonas de mercado tensionado la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato anterior que hubiera estado vigente en los últimos 5 años, una vez actualizada. En algunos supuestos podrá incrementarse un 10% (obras de mejora, rehabilitación, contratos de más de 10 años…).
Además, cuando la vivienda esté en una zona de mercado tensionado y el propietario sea un gran tenedor, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios.
– Se modifica el artículo 20 de la LAU: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formación del contrato serán a cargo del arrendador (no sólo en los casos de que el arrendador sea persona jurídica).
Además, se prevén incentivos fiscales para fomentar el alquiler de viviendas.
Modificaciones relevantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
– Se modifica el artículo 150 LEC: Cualquier notificación que contenga una orden de lanzamiento será comunicada a las Administraciones Públicas competentes.
– En las demandas de desahucio deberá especificarse si el inmueble es vivienda habitual, si el demandante es gran tenedor y, si lo es, si el demandando/a se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
Si el demandante es gran tenedor, el demandado es persona vulnerable y es su vivienda habitual, no se admitirá el desahucio si no acredita la actora que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas.
– En todos los casos de desahucio, cualquier notificación que tenga por objeto el lanzamiento, deberá incluir día y hora exacta del mismo.
– En los procedimientos de desahucio se dará traslado a la autoridad competente de la Administración para valorar la posible situación de exclusión y si así fuera, presentarán en el Juzgado propuesta de alternativa digna en alquiler social. Se da la posibilidad de suspender el procedimiento durante un plazo máximo de 4 meses en caso de que el arrendador sea persona jurídica y 2 meses en caso de que sea persona física, para durante ese tiempo poder facilitar esta alternativa.
El Tribunal podrá decidir la vulnerabilidad del demandado/a si el importe de la renta más los gastos de suministros superan el 30% de los ingresos de la unidad familiar y si el conjunto de los ingresos no supera 3 veces el IPREM (pudiendo ampliarse este límites en varios supuestos).
Beatriz Duro Álvarez del Valle
Abogada en DuroA