Vamos a dedicar este artículo para hablar sobre la usura en los préstamos hipotecarios, un tema que nos venimos encontrando en el despacho desde hace años.
En los últimos años, la Ley de Represión de la Usura ha estado en boga de todos y desde el año 2015 se han dictado numerosas Sentencias por parte del Tribunal Supremo desarrollando la aplicación de esta Ley en relación a los contratos de tarjeta revolving.
Sin embargo, esta Ley se aplica a préstamos personales y también a préstamos hipotecario, lo cual vamos a tratar en estas líneas.
Si bien no es habitual, en el despacho también nos hemos encontrado con préstamos hipotecarios nulos por usurarios.
En 2022 compartimos ya una Sentencia que habíamos obtenido en la Audiencia Provincial, por la que se declaraba la nulidad de un préstamo hipotecario suscrito por nuestro cliente. En dicho contrato, el prestamista era un particular persona física: ACCESO AL ARTÍCULO
A fin de examinar la aplicación de esta Ley en los préstamos hipotecarios, conviene comenzar por el principio.
El artículo 1º de esta Ley dispone tres modalidades de préstamo usurarios -o, dicho de otra forma, tres son las causas nulidad de un contrato por aplicación de esta Ley-:
- Que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso;
- Que el contrato resulte leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa;
- Que suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada.
No deben darse todos los requisitos acumulativamente, sino que cada uno constituye una modalidad diferenciada.
De igual modo, la interpretación del préstamo usurario se ha de realizar de un modo sistemático valorando todas las circunstancias y condiciones de la contratación.
Pues bien, hay préstamos hipotecarios que se otorgan en condiciones tales que pueden considerarse usurarios, conforme a lo expuesto.
Nos hemos encontrado préstamos hipotecarios con tipos de interés cercanos al 20%, más propios de productos como tarjetas revolving -ni siquiera los préstamos personales son tan elevados-.
En otras ocasiones, en el contrato se hace constar la entrega de cantidades que realmente no son entregadas a los prestatarios. Por ejemplo, cantidades que se destinan al pago de terceros intermediarios con los que nunca se ha tratado.
Esta es una forma bastante habitual de simular la entrega superior a la real -3ª de las modalidades de usura comentadas-.
Entidades como Grupo Inverpréstamo o Seymoure and Hines han sido condenadas por haber simulado entrega de cantidades, incrementando injustificadamente el precio del préstamo. En otras ocasiones los prestamistas son personas físicas, aprovechándose de una situación de necesidad.
También nos hemos encontrado con préstamos en los que se establece una carencia correspondiente a toda la duración del contrato, junto a una cuota final en la que se debe pagar el capital total prestado. Según las cantidades, podemos hablar incluso de causa torpe en estos contratos, dado que puede resultar imposible su cumplimiento.
A todo lo anterior se une que, normalmente, son contratos en los que el importe prestado es muy inferior al valor de la vivienda gravada por el préstamo.
La nulidad de estos contratos por aplicación de la Ley de Represión de la Usura tiene una doble consecuencia:
- Por un lado, el prestatario sólo debe devolver el capital estrictamente prestado: sin intereses remuneratorios, de demora o comisiones de apertura o por impago.
- Por otro, la nulidad supone la cancelación de hipoteca, toda vez que esta es accesoria del propio préstamo. La vivienda gravada queda liberada de la carga.
Si contrataste un préstamo hipotecario y te impusieron un interés muy elevado, o si incluyeron en el capital cantidades que no entregaron, contáctanos:
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Teléfono: 912777553.