TRIBUTACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL

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TRIBUTACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL
La dación en pago y figuras similares están exentas de IRPF y de la plusvalía municipal cuando se trata de la vivienda habitual

 

La dación en pago es una figura muy usada en los últimos años ante la deuda contraída por quienes no pudieron pagar la hipoteca, generalmente a causa del grave desempleo que azota a una gran parte de la ciudadanía, pero también a causa de la multitud de cláusulas abusivas que componen los préstamos y que impiden la puesta al día en las cuotas hipotecarias.

Este negocio jurídico es, en ocasiones, la única; en ocasiones, la mejor solución a una deuda perpetua y la amenaza de desahucio (más correctamente, lanzamiento) por parte de las entidades bancarias y la poca colaboración de los juzgados, más preocupados por cumplir con el carácter de sumario que se supone al procedimiento, que por proteger los derechos humanos que mediante él se vulneran.

Concretamente, la dación en pago consiste en la entrega de la vivienda por parte del deudor (todavía propietario) al acreedor (la entidad bancaria), y la condonación de la deuda por parte del segundo al primero (a veces, de una parte; a veces, de toda la deuda).

Entrando en materia, la dación en pago está sujeta a tributación por dos impuestos: el IRPF y la plusvalía.

  • Tributación en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas): El IRPF grava las rentas obtenidas por el trabajo (ya sea como asalariados – rendimientos del trabajo – o como autónomos – rendimientos de actividades económicas -) y las obtenidas por la compraventa de bienes muebles e inmuebles (ganancias o pérdidas patrimoniales). Técnicamente, la dación en pago supone una ganancia patrimonial, pues se pasa de un patrimonio negativo (la deuda) a uno nulo (o, al menos, una deuda menor). Así, en la declaración de la renta el que había sido condonado por la entidad bancaria a cambio de la entrega de la vivienda, le correspondía pagar al Estado una cantidad, menor que la deuda pero bastante alta, por este impuesto; cuando por su situación, lo más probable es que la declaración de la renta incluso saliese a devolver.
  • Tributación en la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este impuesto grava la ganancia obtenida por la venta de un inmueble, en su diferencia con el precio de compra (incluyendo una serie de parámetros de control, a fin de equilibrar lo que hace unos años podía suponer una cantidad de dinero y lo que supone hoy*). Así, la diferencia entre el precio de compra de la casa y la deuda condonada con su entrega al banco supondrá una cantidad sobre la que se aplica este impuesto**.

Por lo tanto, con la dación en pago, y el pensamiento de que por fin se acababan las deudas, de repente nos encontrábamos en la tesitura de deber una gran cantidad a la Hacienda del Estado y la del Ayuntamiento.

Esto resultaba completamente ridículo, puesto que en la realidad no habíamos obtenido ganancia alguna y, además, habíamos perdido nuestra casa, por lo que era difícil encontrar quien nos alquilase una vivienda teniendo deudas con las Administraciones Públicas y una situación económica difícil.

Consciente de esto el Gobierno, gracias a la imprescindible presión social, se publicó el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos (RDL 6/2012), y al que sucedió en este aspecto el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia (RDL 8/2014), por el que se regula la EXENCIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO ANTE ESTOS DOS IMPUESTOS: IRPF Y PLUSVALÍA.

De esta forma, quien firme una dación en pago, deberá realizar la autoliquidación correspondiente del impuesto municipal, incluyéndolo como negocio jurídico exento; al igual que en la declaración de la renta.

No obstante, es muy importante tener en cuenta que esta exención sólo es aplicable cuando el inmueble dado en pago constituya la VIVIENDA HABITUAL.

La Agencia Tributaria ha desarrollado el concepto de vivienda habitual a través de los siguientes requisitos:

  • Que vaya a constituir su residencia habitual durante al menos 3 años.
  • Que la ocupe en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
  • En caso de existir pluralidad de viviendas, se entenderá como “habitual” aquélla en la que el contribuyente resida durante más de 183 días al año.

Pero las entidades bancarias, ante la acumulación de propiedades inmuebles tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, han derivado la gestión de éstas a Real Estate, Fondos Buitre y demás sociedades de gestión de activos; a fin de participar del mercado inmobiliario a través de empresas especializadas. Así, en muchas ocasiones en la dación en pago se da la vivienda a una de estas sociedades, en lugar del banco, que condona la deuda, pero no recibe la vivienda, pues impone que se entregue a un tercero. Esta figura, por lo general, se denomina COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA, pero no es la única empleada.

Bien, pues ante la pretensión que tuvieron (y tienen) algunos Ayuntamientos, e incluso la Agencia Tributaria, de cobrar estos impuestos (ignorando la exención), la Dirección General de Tributos, resolvió una Consulta Vinculante (V0324-15) donde deja claro que todas estas figuras análogas a la dación en pago también están exentas del IRPF y la plusvalía.

Además, también aclara, por si hubiera duda, que la dación en pago de la vivienda habitual con extinción parcial (y no total) de la deuda se encuentra perfectamente exenta de tributación.

*Es ejemplo ilustrativo de lo que queremos decir, la frase “hace 20 años compramos esta casa por 5 millones de pesetas y hoy vale 150 mil euros”. Cierto es que el boom de los años 2.000 a 2.008 disparó los precios, pero también que los precios y sueldos de hace 20 años eran muy inferiores a los de hoy, por el efecto de la inflación, natural en las economías “en desarrollo” y “desarrolladas” (aunque estos términos tampoco nos gusten mucho…).

**Somos conscientes de que es una explicación simple, pero válida para lo que queremos exponer.

43 thoughts on “TRIBUTACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL

    1. Buenos días Jacinto,

      Para el caso de subasta en el marco de una ejecución hipotecaria, también estará exenta de tributación en el IRPF, en virtud del apartado D) del artículo 33.4 (Ley IRPF), que regula las exenciones al Impuesto de las ganancias patrimoniales.

      Igualmente, la Ley reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 105 -exenciones- incluye este supuesto en su apartado 1.C). Esto determina la exención, también, de la plusvalía.

      Un saludo.

  1. Buenas en el caso de una segunda vivienda dada en dación al ser una hipoteca puente , cuando el valor de transmisión en este caso la dación es mayor al de la compra en su día se podría reclamar la plusvalía al ayuntamiento demostrando con escrituras de la dación que no he tenido ganancia patrimonial , un saludo.

    1. Buenos días Eugenio, pasamos a contestar, pese a que no disponemos de toda la información y que, por tanto, la respuesta que demos no puede ser 100% fiable sin haber contrastado documentos ni estudiado el caso con más datos:

      En primer lugar, debes tener en cuenta que lo que grava el impuesto de la plusvalía es el incremento de valor del terreno, y no de la construcción (por eso insistíamos en la noticia con los asteriscos indicadores de que nuestra definición era simplista y no muy rigurosa, pero válida para que se entendiera); de forma que las escrituras de compra en su día y de dación en pago, después, servirían como indicio de que no ha existido incremento del valor, pero no como prueba definitiva.

      Otras pruebas que pueden recopilarse para demostrar que no existe incremento serían las tasaciones realizadas en el momento de compra y en el de entrega de la vivienda, si desglosa -como debería- el valor del terreno por un lado y el de la construcción -por otro-.

      Por último, podrías acudir a los recibos del IBI del año de la compra y del año de la entrega, por si el valor catastral usado como referencia pudiera también ser indiciario de no existencia de incremento del valor del terreno.

      Con todas las pruebas que demuestren este hecho, puedes realizar un escrito al Ayuntamiento solicitando la exención pertinente y la devolución de los ingresos realizados indebidamente.

      El plazo para ello -en principio- es de 4 años desde que firmaste la dación.

  2. Buenas tardes, tengo una pregunta si me la podéis contestar yo compré un piso en el año 2007 como primera vivienda la cual me tocó que entregarla en
    dación de pago por cuestion de la crisis en el año 2013. a finales del año 2015 compre otra vivienda la cual está como segunda vivienda y no me degraba con el IRPF. Podría cambiarla como primera vivienda ya que la primera dmfue entregada por cación en pago gra las.

    1. Buenos días Juan Carlos, sin estudiar un asunto al detalle es difícil dar una respuesta del todo fiable.

      No obstante, sí consideramos que al haber entregado una vivienda en dación, la otra podría constituirse como la primera vivienda, siempre que constituya la vivienda habitual (los criterios fiscales puedes encontrarlos en este enlace de la Agencia Tributaria: https://goo.gl/AWVPfq).

      Sin embargo, a efectos de desgravación fiscal, ya no existen las ventajas que antes sí y al haber adquirido la vivienda en 2015, no puedes acceder a la gran mayoría de ventajas que sólo siguen siendo aplicables a quien las adquirió cuando sí estaban vigentes. Puedes consultarlo en la Ley y Reglamento del IRPF para cada año, pues una respuesta más concreta exigiría un estudio preciso del caso en cuestión.

      Estamos disponibles en el 912 777 553 y en la calle Santa Clara, 3, 1º 1 de Madrid.

      Un saludo.

  3. Muy buenas,

    Y en el caso de que el inmueble se haya transmitido en 2017 en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en 2018, dentro del mismo procedimiento, se haya condonado ( por acuerdo con el banco) el remanente de la deuda a cambio de la entrega de las llaves de la vivienda?

    1. En este caso también concurre la exención. Artículo 33.4.d de la Ley del IRPF (ganancia patrimonial). Artículo 105.1.c de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (plusvalía)

  4. Que debemos entender, a efectos de la exencion de la ganancia patrimonial exenta por dación en pago de la vivienda habitual, que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

    1. Habrá que atender al valor de los bienes libres de cargas de que dispone el deudor por si, con su patrimonio ajeno al bien hipotecado, pudiera hacer frente a la deuda que carga la vivienda habitual. No obstante, la vaguedad del párrafo obligará a atender la jurisprudencia que se vaya creando y que, hasta ahora, no ha sentado doctrina. Los mayores conflictos no derivan de esta cuestión (pues no es habitual que la entidad acreedora conceda daciones en pago a quien tiene bienes libres de cargas) sino de las figuras jurídicas análogas a la dación en pago pero no propiamente daciones en pago. Por ejemplo, las compraventas al fondo que imponga la entidad, con cancelación del crédito restante o las compraventas a terceros ajenos, con cancelación de la deuda

  5. Y que pasa con la ganancia del IRPF derivada de una ejecución hipotecaria, si el remanente es “condonado” a cambio de la entrega de la vivienda habitual?

  6. Hola buenas yo di mi vivienda habitual en dación en pago el año pasado, en la declaración de la renta tengo que incluir la dación en pago o al estar exenta no tengo que declarar nada.

    Gracias

    1. Hola David, según nuestra experiencia lo habitual es que vengan ya imputados los datos fiscales, pues Hacienda ya conoce la transmisión.

      Si no, sí debes hacerlo constar. La única obligación real a efectos fiscales es la de comunicar la transmisión al Ayuntamiento que corresponda en el plazo de 30 días desde la firma en Notaría.

      Un saludo.

  7. Buenas, mi consulta es la siguiente… tuve una ejecución hipotecaria en 2017, pero dicho piso no tuvo cambio de titular hasta el 2018. Aparte dicha ejecución sigui dejándome una deuda de casi 150mil euros con el banco. Todo esto debe incluirse en la declaración de la renta como pérdida patrimonial? O si queda exenta de declarar y no tengo el mínimo de 21mil que establen para realizar la declaración, incluso podría dejar de realizar la misma?

    1. Buenas tardes, si estás exento de presentar la declaración de la renta no tienes obligación de hacerlo.
      La fecha importa a efectos de titularidad sobre la finca es cuando se dicta el decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria, no cuando se cambia la titularidad en el Registro de la Propiedad.
      Un saludo.

  8. La dación en pago se ha producido unos años después de que los cónyuges dueños de la vivienda se hubieran separado. La mujer se quedó viviendo en la vivienda con una hija ne común que ahora han entregado como dación en pago y el hombre se fue a vivir con un familiar donde se empadronó. ¿para el hombre se podría aplicar la exención por dación en pago, o al estar empadronado en otro sitio no? La mujer se quedó ne la casa por sentencia judicial aunque la propiedad seguía siendo compartida.

    1. Buenos días Pedro, en ese caso, parece que no puede acogerse a la exención por tratarse de una dación en pago por no ser su vivienda habitual. Sí puede estar exento igualmente si el precio de compra en su momento fue más elevado que el precio de la dación en pago (lo que seguramente sea así). Que revise esto y, en todo caso, que presente la liquidación del impuesto como exento -si procede- en el plazo máximo de 30 días desde la firma de la dación en pago.

  9. Hola, buenas tardes. Se trata de un caso en que el importe de la ejecución hipotecaria judicial de la vivienda habitual sólo ha alcanzado para satisfacer una parte de la hipoteca de la que ambos cónyuges son titulares al 50% y el banco no ha condonado la diferencia y tampoco disponen de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
    Por motivos laborales, ambos cónyuges tuvieron que cambiar de residencia y la vivienda sigue estando sin ocupar por ninguno de los dos desde hace más de dos años antes de la transmisión. Esta circunstancia, ¿hace que la vivienda pierda el carácter de vivienda habitual a efectos del IRPF? Si así fuera, ¿el importe de la adjudicación -mucho menor que el precio de compra- tiene que tributar como ganancia patrimonial?

    1. Buenas tardes Isidro. En el caso que comentas parece que, efectivamente, se ha perdido el carácter de vivienda habitual. No obstante, si el precio de compra fue superior al precio de dación en pago no tendrá que pagar plusvalía porque no hay una ganancia patrimonial.
      En cualquier caso, existe la obligación de liquidar el impuesto en el plazo de 30 días desde la transmisión.

  10. Se trata de un caso en el que el banco acepta la cancelación de la hipoteca mediante la dación en pago de una de las dos viviendas que garantizaban el crédito y que eran de titularidad de un tercero (avalista). Por su parte, el deudor hipotecario aporta una cantidad económica complementaria fijada por el banco. El pago de esta cantidad tendrá algún impacto fiscal para el deudor hipotecario…? La dación en pago entiendo que no, ya que la vivienda entregada es propiedad del avalista…. Gracias!

  11. Adquirí una vivienda en 1999 que fue vivienda habitual de mi familia hasta 2007, para adquirir mi nueva vivienda habitual tuve un préstamo puente de mi empresa el cual liquidaría en el momento de la venta, y no ha sido posible, para solucionarlo hemos cancelado el préstamo e intereses acumulados en el tiempo con Dación en pago de la misma.
    Dispongo de acuerdo particular firmado con la formula de la cancelçación, pero resulta que el valor de la escritura de la venta el valor indicado es el del valor del mercado según tasación, superior al importe de la cancelación de la deuda.
    ¿como debo proceder?
    Gracias

    1. Buenas tardes Manuel, lo mejor es que te pongas en contacto con nosotros. Para darte una respuesta acertada sería necesario poder examinar la situación y ver los documentos que tengas.
      Un saludo.

  12. Mi casa se subastó y se la quedo el banco, quedando pendiente una deuda I inferior al total de la vivienda.
    El año pasado firmé con el banco la entrega de llaves a cambio de la cancelación de la deuda.
    Ahora al meter mis datos sale como que yo vendí la casa, pero no es así…y tengo que pagar a hacienda el que?si yo no vendí nada.

  13. En el año 1998, mi madre compró un piso, que puso a su nombre y al mio que costó con el cambio de pesetas a euros 51.000 €, el año pasado 2018 hicimos una dación en pago, había muchas deudas sobre esa vivienda y el banco se lo adjudicó por 90.000 euros.
    En la próxima declaración de la renta tendremos que pagar, la diferencia de los 51.000 a los 90.000?que tanto por ciento se paga?
    Y la plusvalía municipal, a mi madre le ha salido a cero, a mi no, porque los dos últimos años he residido en otra ciudad, pero me dicen que el precio de compra en el 1998 es inferior a la dacion en pago y SI tengo que pagar.

  14. Buenos días. Si di mi vivienda habitual en dación de pago. Estoy exento del pago de IRPF y plusvalía. Pero quien tiene que pagar las deudas con la comunidad, Ayuntamiento…

    1. En el momento en que firmas la dación en pago hay que comunicar a la comunidad de propietarios que, a partir de ese momento, has transmitido la vivienda y ya no tienes que abonar las cuotas de la comunidad a partir de entonces. En cuanto al IBI, el propietario de la vivienda a día 1 de enero es el responsable del pago del IBI de ese año completo.

  15. Buenos días, quisiera preguntar si en un procedimiento de concurso de acreedores, el administrado vende a un tercero PF , con el consentimiento por escrito del banco con privilegio especial y con comunicación y aceptación por parte del juzgado correspondiente y mediante la figura de compraventa con subrogación….estaría exenta de plusvalía?..Cumple todos los demás requisitos de vivienda habitual, dos últimos años, no más viviendas.
    Es que el ayuntamiento de Cieza (Murcia) acaba de tirarnos para atrás el recurso presentado porque dicen que la entidad de crédito como acreedora, la que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación.

    1. Buenas tardes Paco, si no ha habido ganancia patrimonial estaréis exentos de pagar plusvalía. Hay que comparar el valor por el que se compró en su momento con el valor por el que se ha transmitido ahora.

  16. buenas tardes di mi vivienda en dacion de pago en el año 2017,y ahora el ayuntamiento me reclama el ibi de todos estos años .que hago?.no encuentro ningun documento,que de fe de la dacion en pago.como puedo conseguirlo. muchas gracias.

    1. Lo primero es que tienes que tener la escritura de la dación en pago. Si fue una dación en pago se tuvo que firmar en notaría y ahí te podrán dar una copia.
      Cuando la tengas tienes que presentar un escrito al Ayuntamiento aportando copia de la dación en pago. Nuestra recomendación es que ese escrito te lo haga un profesional. Si cuando tengas la escritura, quieres que revisemos las reclamaciones del Ayuntamiento y hagamos el escrito que corresponda, estaremos encantados de atenderte.

  17. Hola! debo entender entonces que cuando se trata de dación en pago de vivienda habitual, pese a que en los datos fiscales aparezca la información de transmisión no debe reflejarse en la declaración de la renta de ninguna manera?
    Gracias, buen blog

    1. Sí debe reflejarse pero en casos de dación en pago en los que se cumplan otros requisitos (que los titulares no sean propietarios de otras viviendas o que la vivienda entregada en dación en pago fuera la vivienda habitual) no hay que pagar nada por la transmisión.

  18. Porque si di mi casa en dacion en pago y después me entero que estsbs titualizada al año de comprarla y solo debía 20 mil euros y buscando en el registro de propiedad si a nombre del banco Santander y el director me llamo ezta semana y me dijo la casa es de un fondo buitre ..porque sigue a nombre del banco Santander en el registro de propiedad

    1. Buenas tardes, no entendemos por qué te llama el director del banco si entregaste la vivienda en dación en pago. De todas formas, en cuanto a la liquidación de los impuestos no es relevante que el préstamo esté titulizado o no.
      Podemos atenderte por teléfono en el 912 777 553.

  19. Hola, mi jefe me quiere dar una vivienda en dación de pago, porque me debe 6000€, esa vivienda tiene una hipoteca de 83000€, que impuesto tengo que pagar yo para inscribirla??
    Gracias

    1. Buenos días Vanessa, lo que nos cuentas no es nada habitual, no sólo hay que tener en cuenta los impuestos derivados de la inscripción sino otros muchos factores. Te recomendemos que consultes previamente con un abogado/a especializado/a. Si quieres, puedes llamarnos al 912 777 553.
      Un saludo.

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