Como ya hemos contado en otras ocasiones, siempre que se cumplan determinados requisitos de vulnerabilidad y económicos, los deudores hipotecarios pueden acogerse a la moratoria prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hasta el 15 de mayo de 2028.
Esta medida, que lleva en vigor desde el año 2013 y que ha sido modificada en numerosas ocasiones para ampliar los supuestos flexibilizando los requisitos así como para ampliar el plazo, va a estar vigente, de momento, 15 años.
Esto es así porque el problema de la vivienda es estructural y requiere de políticas públicas que pongan el foco en que la vivienda es un derecho y no lo traten principalmente como un bien de mercado.
Así, medidas como la moratoria son sólo un parche que para nada solucionan la crisis de vivienda en la que nos encontramos y, por eso, medidas que deberían ser temporales se convierten en medidas que son aplicadas a tan largo plazo.
Podéis acceder a los requisitos para acogerte a la moratoria en este enlace: https://duroa.es/prorrogada-la-suspension-de-desahucios-en-procedimientos-de-ejecucion-hipotecaria/
No obstante, el Tribunal Supremo dictó en fecha 26 de febrero de 2024 su Sentencia nº266/2024 –excediendo, a nuestro juicio, su labor interpretativa-, una Sentencia de gran relevancia y que, por nuestra experiencia, están aplicando los Juzgados.
Podemos extraer dos cuestiones relevantes de esta Sentencia:
- Que la prórroga de la moratoria no es automática. Esto es nuevo, porque desde el 2013 hasta ahora la prórroga ha sido automática, de forma que quienes estaban acogidos a ella no tenían que acreditar en cada renovación que seguían cumpliendo los requisitos de vulnerabilidad y económicos. La STS dice: “Como el auto del juzgado ejecutor establece un primer periodo de suspensión, el demandado debe acreditar haber solicitado de dicho órgano judicial la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales introducidas por las normas jurídicas antes citadas; a fin de constatar la persistencia de las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional“.Y continúa: “Es decir, la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los términos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composición de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose“.
- Que el deudor hipotecario tiene que haber solicitado al banco la formalización de un contrato de alquiler social. La STS concretamente dice “Asimismo, el demandado deberá acreditar haber solicitado la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas”.
La Sentencia no hace más referencias que las indicadas, pero estamos viendo cómo muchos Juzgados, al analizar que los ejecutados siguen cumpliendo con los requisitos para la moratoria, están pidiendo acreditar también si se ha solicitado la formalización de un contrato de alquiler.
A nuestro juicio, esto no debería ser exigible, porque el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de marzo, en su párrafo segundo dice:
“Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código“, por lo que nos parece evidente que la Ley establece una posibilidad y no una obligación pero, tras esta STS, hay Juzgados que lo están exigiendo.
Esto podría dar lugar a otras cuestiones, como si el banco tiene que conceder obligatoriamente el alquiler en cao de ser solicitado o qué ocurre cuando el acreedor ejecutante es distinto de quien se ha adjudicado la vivienda, lo que es muy habitual.
Además, en estos casos nos encontraríamos con los siguientes problemas que dejamos apuntados:
- El RD se refiere que la solicitud de alquiler debe hacerse al acreedor ejecutante. ¿Qué pasa en todos los casos en los que no coincide el acreedor con el propietario de la vivienda?
- El RD fija la renta anual en el 3% del valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado por tasación aportada por el refutado. De esta forma se obliga a los ejecutados a realizar una tasación de la vivienda.
- Esta solicitud de alquiler debe hacerse en el plazo de 12 meses desde la publicación del RD 19/2022 para quienes en ese momento ya tuvieran el lanzamiento suspendido y de 12 meses desde que se acuerde la moratoria para quienes se beneficien con posterioridad. Esto será imposible de cumplir en la mayoría de los casos porque además hasta que se dictó está STS de febrero, no se requería para la prórroga de la moratoria haber solicitado el alquiler.
- Estos alquileres tendrán una duración de un año, prorrogables hasta 5 a voluntad del arrendatario. No le resultará del aplicación, respecto a la duración, la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Entendemos que el Supremo al exigir esta solicitud de alquiler, está excediéndose de sus funciones interpretativas y que esto no debería ser exigido por parte de los Juzgados para la prórroga de la moratoria, pero dejamos a vuestra disposición un modelo de solicitud de contrato de arrendamiento para que lo podáis presentar al banco ejecutante o al actual propietario de la vivienda, para poder cumplir con este requisito en caso de ser requerido por el Juzgado: MODELO SOLICITUD ALQUILER SOCIAL PARA MORATORIA.
Beatriz Duro Álvarez del Valle
Abogada en DuroA
La noticia debería ser” el Supremo prevaricando”porque el Real Decreto ley es claro y explícito y no da lugar a dudas ni a confusión alguna repito la justicia prevaricando cuando no hay mayor jurisprudencia que la voluntad del legislador todo esto lo que fomenta es la patada en la puerta luego , presuntamente todo.