Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Con este Real Decreto se modifican 5 Leyes, donde destacamos como más relevantes las siguientes:
1) Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Prórroga obligatoria de los contratos hasta una duración de 5 años si el arrendador es persona física y de hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica
-anteriormente la prórroga era obligatoria hasta los 3 años y no había distinciones entre personas físicas o jurídicas-. - Llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas -5 años en caso de personas físicas y 7 años en caso de personas jurídicas- si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más
-Anteriormente, en estos casos, el contrato se prorrogaba durante 1 año más-. - Las garantías adicionales a la fianza no podrán exceder de dos mensualidades de renta
-Anteriormente, no había ningún límite en el establecimiento de garantías adicionales-.
2) Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal:
- El acuerdo por el que se limite o condicione los alquileres turísticos de viviendas requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación
-anteriormente no se regulaba nada en este sentido-.
3) Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- En los procedimientos de desahucio por impago de rentas del alquiler, en el requerimiento de pago al demandado se le informará de la posibilidad de que acuda a Servicios Sociales, previa autorización de la cesión de sus datos, a efectos de poder apreciar la posible existencia de situación de vulnerabilidad.
Si así se aprecia, se notificará así al Juzgado, que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas. El plazo máximo de la suspensión será de 1 mes si el demandante es persona física y de 2 meses si es persona jurídica. Transcurrido este plazo máximo se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento.
Sin duda estos cambios beneficiarán a los inquilinos y celebramos que se fomente en cierta medida la estabilidad de los alquileres como forma de posesión de la vivienda, mediante el alargamiento de la duración de los contratos. Sin embargo, consideramos que estas medidas son insuficientes para facilitar el acceso a la vivienda, así como para reducir el ingente número de procedimientos de desahucio por falta de pago, que no paran de crecer en España. Sin una regulación que limite el precio máximo de los alquileres no se puede reducir la burbuja del alquiler.
Además, la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a la comunicación en el requerimiento de pago al demandado de la posibilidad de acudir a Servicios Sociales para poder valorar una situación de exclusión social -y en tal caso la suspensión del procedimiento judicial durante el plazo máximo de 1 mes -2 si el arrendador es persona jurídica- resulta totalmente insuficiente en tanto que Servicios Sociales no dispone de los recursos necesarios para evitar un desalojo sin alternativa habitacional. De esta forma no se van a poder adoptar las medidas oportunas y nos tememos que, lamentablemente, la inmensa mayoría de procedimientos continuará tras este periodo de tiempo sin solución alguna, debido entre otras causas a la falta de vivienda pública existente tras las indecentes ventas de vivienda llevadas a cabo por numerosas administraciones, por lo que esta norma tampoco cumple con las Recomendaciones del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU en su Comunicación Nº 5/2015 de fecha 20 de junio de 2017, por lo que no va a impedir que se sigan produciendo desahucios sin alternativa habitacional y se siga vulnerando el Derecho a la Vivienda.
Beatriz Duro Álvarez del Valle
Abogada en Duroa