ACOMPAÑAMIENTO EN LA VENTA DE VIVIENDA

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¿Qué gastos e impuestos tendré que pagar por la venta de una vivienda?

¿Qué gastos e impuestos tendré que pagar por la venta de una vivienda?

Por norma general, todos los gastos de escrituración e inscripción registral los asume la parte compradora, aunque se permite la libertad de pacto en este aspecto, por lo que estos términos deben estar muy claros antes incluso de firmar el contrato de arras.

Hay que tener en cuenta también que los impuestos de devengo anual como el IBI o la tasa de basuras suelen cobrarse a final de año, por lo que es muy frecuente vender antes de haberlo pagado. La normativa determina que el obligado al pago sea el propietario a fecha 1 de enero del año en curso, pero tras la Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo Civil, nº409/2016, de 15 de junio, se ha establecido como costumbre el pago prorrateado a cada parte, de manera que el coste se divida proporcionalmente al número de días en que cada parte haya sido propietaria del año en que se vende la vivienda. Tras la Sentencia, esta opción es la que aplica cuando no exista otro acuerdo, pero es altamente recomendable dejarlo reflejado desde el contrato de arras, porque las cuantías no son tan elevadas como para litigar por ellas y porque el Ayuntamiento de turno únicamente lo repercutirá a la parte vendedora.

Otro impuesto de mucha mayor entidad es la plusvalía. Quien transmite una vivienda es el obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto por la transmisión y experimentado a lo largo del período impositivo.

Este Impuesto hay que liquidarlo en el Ayuntamiento en el plazo máximo de 30 días desde que se formaliza la escritura de compraventa.

Hay una serie de supuestos en los que no se pagará este impuesto:

  • Transmisión de la vivienda mediante subasta judicial
  • Dación en pago de vivienda habitual
  • En aquellos casos en los que no haya habido ganancia patrimonial con la venta.

Sobre ello hemos escrito en el siguiente enlace: https://duroa.es/impuestos-dacion-en-pago/ donde también hacíamos una aproximación al impacto en el IRPF, puesto que si hemos obtenido ganancia con la venta (frente a lo que nos costó comprar la casa en su momento), debemos hacerlo constar en la declaración de la renta y el gravamen puede ser muy elevado. Existen excepciones como haber vendido la vivienda habitual y reinvertir la ganancia en obtener la que será nueva residencia del vendedor, o tener más de 65 años, que contempla supuestos de exención. Por último, indicar que son múltiples los gastos que se pueden desgravar para evitar la apreciación de ganancia patrimonial, y gracias a poder justificarlos, la parte vendedora evitará mucha presión fiscal.

Es importante un asesoramiento en esta materia desde el principio pues revertir situación de pagos indebidos a futuro es mucho más complicado, por lo que contar con un acompañamiento profesional en un proceso de venta es fundamental (no sólo para la comercialización en sí del inmueble, sino para la elaboración de una estrategia jurídica que ahorre al cliente mucho dinero y conflictos con las otras partes).