ACOMPAÑAMIENTO EN LA COMPRA DE VIVIENDA

Cuando necesitamos financiar la compra de una vivienda, lo habitual es realizarlo a través de un préstamo hipotecario y su formalización tiene unos gastos a tener en cuenta.

En primer lugar, es preciso resaltar la importancia de contar con un asesoramiento experto si vas a firmar un préstamo hipotecario. La experiencia de los últimos diez años nos ha enseñado que la mejor fórmula para evitar el peligroso sobreendeudamiento, así como la imposición por parte del banco de cláusulas abusivas, es un asesoramiento preventivo.

• Gastos notariales: la constitución de un préstamo hipotecario se otorga notarialmente. El coste aproximado es de 600 euros, aunque variará en función del importe del préstamo. Este coste lo asumirá la entidad financiera, aunque nos pueden exigir pagar nuestras copias.

• Gastos registrales: una vez firmada la escritura de préstamo, la hipoteca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Este gasto también lo debe asumir la entidad financiera, y se aproxima a 200 euros.

• Tasación: es obligatoria para poder realizar un préstamo hipotecario, su coste oscila entre los 250 y los 300 euros y, por lo general, lo asume el prestatario, salvo pacto contrario con la entidad financiera.

• Gestoría: Es muy probable que el banco te obligue a pagar la gestoría que él mismo imponga. Esta imposición no es acorde a la Ley, más si ya has contratado profesionales que realicen esos trámites con total seguridad. En cualquier caso, si decides asumir la imposición del banco, los honorarios de la gestoría no deberían superar los 300 euros, pues deben afrontarse al cincuenta por ciento con el banco.

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Desde noviembre del 2018, que se reformó la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, este gasto lo tiene que asumir el banco.

La polémica en torno a los gastos hipotecarios ha estado servida en los últimos años, siendo numerosas las sentencias que han obligado a los bancos a devolver lo pagado indebidamente por los clientes, por haber tenido que afrontar gastos que debían haber asumido ellas. A día de hoy, todavía hay miles de procedimientos judiciales abiertos sobre esto.

Para poner fin a esta polémica, se publicó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como “la nueva ley hipotecaria” que establece una serie de normas de protección de las personas físicas, deudoras o avalistas de préstamos hipotecarios, entre ellas el asesoramiento previo a la firma notarial, así como establecer quién es el obligado al pago de cada uno de los gastos aparejados a la firma de la escritura. Aquí podéis consultar las principales modificaciones: https://duroa.es/ley-de-credito-inmobiliario/

• Gastos notariales. Por seguridad jurídica, y para que surja efectos frente a terceros, es imprescindible que la compraventa se formalice en escritura pública ante Notario/a. Para evitar problemas a posteriori, la redacción de la escritura debe estar totalmente personalizada al caso concreto. Esa es nuestra labor en el acompañamiento que realizamos contigo, revisando desde el primer borrador de escritura y estando presentes el mismo día de la firma.

En función del precio de la vivienda el coste oscilará entre los 800 y los 1.000 euros, aproximadamente.

• Gastos registrales. Previamente a la firma del contrato de arras, ya debe haberse revisado el estado de dominio y cargas de la finca. Es fundamental asegurarse de que no existen embargos, procedimientos judiciales o hipotecas y que, de haberlas, queden correctamente canceladas previamente a la firma notarial.

En nuestra experiencia, hemos conocido numerosos problemas que han tenido muy difícil solución, que habrían sido muy sencillos de evitar con un completo acompañamiento previo: compra de vivienda con carga hipotecaria sin cancelar que ha derivado en ejecuciones hipotecarias, o vivienda erróneamente inscrita en el Registro de la Propiedad, con embargos sin cancelar…

Habitualmente, el único gasto registral que asume el comprador es la inscripción de la titularidad de la vivienda, debiendo ser de cargo del banco la hipoteca que formalices y del vendedor los restantes trámites que puedan ser necesarios. Una práctica habitual es que el comprador retenga del precio de venta los gastos que conlleven dichos trámites.

El precio de inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad varía en función del precio de la vivienda entre los 200 y 500 euros.

• Impuestos:
  • Si es una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que será del 10% del precio de compra (con la excepción de Canarias) y en los casos de viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial y Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública que será del 4%. También habrá que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), de cuantía mucho menos relevante en el gasto total.

• Si es una vivienda de segunda mano, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP-AJD) que generalmente es del 6% del precio de compra, en la Comunidad de Madrid, así como liquidar la modalidad de AJD, que como decíamos anteriormente, será de un importe muy inferior.

Y si solicito un préstamo hipotecario, ¿qué gastos e impuestos tiene el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario? Pincha en el siguiente enlace para conocerlos.