NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE GASTOS DE LA HIPOTECA Y DEVOLUCIÓN DE LO PAGADO INDEBIDAMENTE

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NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE GASTOS DE LA HIPOTECA Y DEVOLUCIÓN DE LO PAGADO INDEBIDAMENTE

Los consumidores tienen derecho a recuperar el dinero pagado por gastos que corresponden al banco, tales como los de Notaría y Registro, reclamación extrajudicial y judicial e, incluso, el impuesto de actos jurídicos documentados cuando el sujeto pasivo sea el banco.

Pincha para ver CÓMO RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE ESTAS CANTIDADES COBRADAS INDEBIDAMENTE POR EL BANCO.

La cláusula de “Gastos” la contienen millones de hipotecas (generalmente como estipulación Quinta), y puede llevar a que muchísimos particulares puedan recuperar parte de la cantidad a la que tuvo que hacer frente a la hora de constituir su préstamo hipotecario.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que resolvía los recursos de infracción procesal y de casación interpuestos por BBVA y por Banco Popular contra la Sentencia de la AP Madrid de 26 de julio de 2013, aborda el estudio de numerosas cláusulas insertas en préstamos hipotecarios de estas entidades.

Una de estas cláusulas del BBVA que se estudiaban era la relativa a los gastos del préstamo hipotecario, que se hacían recaer en su totalidad en el prestatario. El párrafo primero de dicha cláusula decía así:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª” (Click en la imagen para leer la cláusula completa)fotoarticulogastos

Además, también atribuía al prestatario el pago de los gastos pre-procesales y procesales derivados de una eventual reclamación judicial, tales como honorarios de Procuradores y Abogados, costas, etc.

Pues bien, en cuanto a los gastos de Notaría y Registro inherentes al otorgamiento de una escritura de préstamo hipotecario, la Sentencia establece la nulidad de la cláusula expuesta, en virtud del artículo 89.2 y 89.3 de la LGCU dado que, siendo el prestamista quien tiene el principal interés –pues con la documentación e inscripción del préstamo con garantía hipotecaria obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1.875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC)- no se permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, lo que ocasiona al consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada.

Por otro lado, en cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, señala que el artículo 89.3c) de la LGCU considera abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, así como que contraviene normas de carácter imperativo -artículo 8 del TRLITPAJD-.

En lo que respecta a los gastos procesales, establece que la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no sólo infringe normas procesales de orden público, sino que introduce un evidente desequilibrio de las partes, ocurriendo lo mismo respecto al pago de los servicios profesionales de abogados y procuradores en que incurra la prestataria, declarando igualmente la nulidad de dicha cláusula. Como hemos dicho, en la Sentencia únicamente se discutía –en lo referente a esta cláusula- si ésta era nula o no, dado que se trataba de una acción colectiva de cesación interpuesta por la Organización de Consumidores y Usuarios.

¿Cómo puede afectarme esto?

Esta misma cláusula, con idéntico o muy similar redacción, se encuentra en la práctica totalidad de las escrituras de préstamos hipotecarios firmados en España, independientemente de la entidad financiera.

Con esta Sentencia se han abierto dos posibilidades:

1.- Si tu préstamo hipotecario es de BBVA, dado que es la entidad cuya cláusula se ha considerado nula por abusiva en la Sentencia estudiada, podría interponerse directamente reclamación de cantidad por la cantidad pagada por los conceptos referidos.

Esto deriva del efecto frente a terceros que tiene una Sentencia dictada en el ejercicio de una acción colectiva de cesación en defensa de los consumidores. En este sentido se pronunció el TJUE en Sentencia de 26 de abril de 2012:

No se opone a que la cláusula abusiva que forma parte de las condiciones generales de los contratos celebrados con consumidores en el marco de una acción de cesación, contemplada en el artículo 7 de la Directiva, ejercitada contra un profesional por motivos de interés público y en nombre de los consumidores por una entidad designada por el Derecho Nacional surta efectos, de conformidad con dicho Derecho, para cualquier consumidor que haya celebrado con el profesional de que se trate un contrato al cual le sean de aplicación las mismas condiciones generales, incluso para los consumidores que no hayan sido parte en el procedimiento de casación”.

2.- Si por el contrario, el contrato de préstamo lo firmaste con otra entidad, se podría interponer una acción de nulidad de Condición General de la Contratación, con la devolución de cantidades inherentes a dicha declaración.

En cualquier caso, los consumidores tienen derecho a recuperar el dinero pagado por aplicación de esta cláusula que impone, sin reciprocidad alguna, que todos estos pagos sean satisfechos por los prestatarios.

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